Bem de família: quando a casa da família não pode ser penhorada

O que entra na proteção

O terreno, a construção, as plantações, as benfeitorias e os equipamentos — inclusive os de uso profissional — e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados. Para os fins da lei, residência é o único imóvel usado pela família como moradia permanente.

O que fica de fora

Veículos, obras de arte e adornos suntuosos não são protegidos. A vaga de garagem com matrícula própria no Registro de Imóveis também não (Súmula 449 do STJ). Quem mora de aluguel tem protegidos os móveis quitados que lhe pertencem.

Situações reconhecidas pelos tribunais

• O imóvel de pessoa solteira, separada ou viúva (Súmula 364 do STJ);
• O único imóvel residencial alugado a terceiros, se a renda do aluguel é usada para a subsistência ou a moradia da família (Súmula 486 do STJ).

Imóvel rural e má-fé

No imóvel rural, a proteção se restringe à sede de moradia e aos móveis que a guarnecem e, quando se tratar de pequena propriedade rural trabalhada pela família, à área assim limitada. E quem, sabendo-se insolvente, compra de má-fé um imóvel mais valioso para mudar a residência da família não se beneficia da lei: o juiz pode transferir a proteção para a moradia anterior ou anular a venda.

Arts. 1º, 2º, 4º e 5º da Lei nº 8.009/1990; Súmulas 364, 449 e 486 do STJ.

As hipóteses da lei

• Crédito do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite do contrato;
• Crédito de pensão alimentícia, resguardados os direitos do cônjuge ou companheiro coproprietário;
• Impostos predial ou territorial, taxas e contribuições devidos em função do imóvel — e, segundo o STJ, as despesas de condomínio do próprio imóvel;
• Execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar — para o STJ, quando a dívida garantida se reverteu em proveito da família;
• Imóvel adquirido com produto de crime ou execução de sentença penal que condena a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;
• Obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.

Uma exceção que deixou de existir

A lei permitia a penhora para pagar os créditos de trabalhadores da própria residência, como empregados domésticos. Essa exceção foi revogada pela Lei Complementar nº 150/2015 e não se aplica mais.

Como a proteção é alegada

Segundo o STJ, a impenhorabilidade é questão de ordem pública, não admite renúncia pelo titular e pode ser alegada no processo até a arrematação do imóvel, inclusive por simples petição, salvo se já houver decisão anterior sobre o tema.

Art. 3º da Lei nº 8.009/1990, com as alterações da Lei nº 13.144/2015 e da Lei Complementar nº 150/2015; STJ, Jurisprudência em Teses, edição 44 (Bem de Família).

O que decidiu o STF

No Tema 1127 da repercussão geral (RE 1.307.334, julgado em março de 2022), o Supremo fixou a tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”. O STJ tem entendimento no mesmo sentido (Súmula 549).

Pontos a observar

• A exceção da lei menciona a fiança dada em contrato de locação;
• Salvo cláusula em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado;
• Prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de que deseja deixar a fiança, continuando responsável por 120 dias depois da notificação.

Art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990; arts. 39 e 40, X, da Lei nº 8.245/1991; Tema 1127 do STF (RE 1.307.334); Súmula 549 do STJ.